昨天,有个上海的朋友来问我:昆山有没有特别好的大平层项目?
这个问题还真把我难住了,脑子里过电影一样闪过一个个大平层楼盘,但又总感觉每一个都缺一些什么,一时还真说不出哪个楼盘是昆山最好的。
有近郊独栋的人不牛,有独栋还有都市大平层的人才牛,都市大平层近年来已经成为城市高端人群的标配。
但不是房子大一点就能叫都市大平层,之前看到某楼盘100平米就敢说自己是大平层,“大平层温馨两居”吗?
“大平层”概念,始于法国盛于美国。
首先,户型豪气,能多浪费多浪费,能多抛洒多抛洒,别想房子大了清洁不好住,不差钱。
其次,管家纯正伦敦音,普通物管是保值增值,而管家则是让主人“增值”,是一种人居价值的终极体验。
最后,也是最重要的一点,占有最稀缺的资源和最无敌的视野。
以432 Park Ave PH 95为例,位于中央公园东南侧,高度426米。排在新世贸中心之后,为纽约第二高,美国第三高,世界最高住宅楼。楼体上半部分基本为一层一户,为了照顾面积和私密性。
这套位于95楼的penthouse,6房7卫,墙上玻璃尺寸达到9.3平方米,层高近4米。面积达8255平方英尺,合767平米。售价8200万美金,合6亿人民币。
昆山这座小城当然没有这种豪奢的大平层,但不妨碍我们总结一下优秀的大平层应具备的品质。
城市核心地段
都市大平层必需栖身于中心区域,拥有主城区核心地段的所有优质公共资源:交通干道、中心商务、幼小教育、医疗资源、餐饮购物、休闲娱乐、市政公园、高级会所等近在咫尺,日常生活十分便捷,比如昆玉九里。
像城西的某些楼盘,虽然拥有很好的自然生态,但那只能叫景观大平层,不能称为“都市大平层”。
户型设计绝佳
高端客户对于产品的关注点更多体现在户型设计(50%以上)、其次是景观环境(30%)、再次是房屋使用率(15%)。
其户型特征必须反映以下方面:
为了增加空间的阔绰豪华感,除了采用两层以上挑高的入户大厅和宽敞明亮的私享电梯厅之外,层高多在3.15米以上。
像上海知名豪宅汤臣一品层高3.5米,成都银泰华悦府层高也是3.5米,北京长安太和二期及成都雅居乐富春山居层高则为3.6米。
按照目前规划规定,3.6米以上就要按1.5层计算面积了,因此3.6米算是层高的“天花板”了。
从入户形式上讲,电梯独立入户和主仆双向入户是目前比较流行的,也就通常说的2梯2户或3梯2户,这样入户的优点在于可使工人与货物的出入与主人出入分离,保证豪宅空间的品质和档次。
因此,多数都市大平层采用板式结构,其采光通风好,视野开阔。
有甚者甚至做到了“一层一户”,如北京的西山壹号院,户型面积达到495平米,具有360度的景观面。
从住房功能设计上讲,三个大尺度的卧室或四房是基本要求,其中至少须有两间套房。
另外对服务用房的需求也较高,应设置工人房、洗衣房、设备房等附属空间;生活功能空间可设置分开的中西厨、早餐厅、大衣帽储藏间、杂物间等;休闲功能则有健身、茶室、影音、红酒雪茄等。
从流线设计上讲,应充分考虑主、客、仆用房的分离,最大程度地避免流线上的相互干扰,可以通过十字形过道、连廊、阳台、花园等过渡空间来实现。
视野景观开阔
出则繁华,入则静谧,临江看湖面向公园当然最好,有很好的大都市轮廓景观也可以。
许多知富阶层之所以摒弃远郊别墅而选择都市大平层作为“第一居所”,一方面考虑了事业的要求;
另一方主要是情结上难舍都市的繁华:就有人喜欢住在高处,看车水马龙,看都市夜里的灯火辉煌,就喜欢那种满眼灯火、流光溢彩的感觉,仿佛每一盏灯火都有一段故事。
适度的喧嚣也可以让人解压放松,这是死寂般的远郊别墅没办法做到的。
为了充分利用都市胜景,不少都市大平层采用开间八、九米的横厅设计,让会客厅和餐厅都能拥有很好的景观,有的甚至在主卧的浴室里也能奢享都市的繁华。
精装修的秘密
大平层装修标准多在每平米5000甚至10000元,其中多采用进口或知名品牌的厨卫空调地暖设备,设计风格也非常的前卫时尚。
因为买大平层的客户多数不是首次购房,先后入住的时间拉得很长,加之每户装修期又长,如果像某些号称大平层楼盘将毛坯房交给业主的话,整栋楼的装修少则5年,多则10年也不会休停。
对先行入住的业主来讲,那简直就是一场马拉松式的环境灾难!
另外一种让人啼笑皆非的现象是:有少数大平层投资客户,在毛坯卖不起价时,索性简单装修,隔成许多小间当合租房出租,甚至当员工集体宿舍。发生这种情况,你还会有住豪宅的感觉吗?
低密度纯类别
容积率不超过2,最好是纯大平层楼盘,低多层最好,最多小高层,平面布置能够大面朝南或面向主景观。
现实中的大平层
现实中,实现上述条件的昆山大平层实在太少了。
不管讲不讲情怀,成本啊,赚钱啊,还是放在首位的。
在城市高密集约用地的原则下,开发商拿地成本逐年提高。
面对3.0以上的容积率,一种“高低结合”的做法是在地块周边两到三个边布置成高层中小户型刚需走量,中间搞点联排叠拼之类的“别墅”,有天有地好提高品质卖上价。
但住在这样的“别墅”里是怎样的体验呢?
你在别墅里看风景,看风景的人在高处看你,别墅装点了高层的景观,你装饰了别人的梦。
还有另外一种“高高结合”做法是,地块四周围做大量的中小户型,只在庭园中央或景观最好的所谓楼王位置做个大平层。
从居住者的角度讲,当然希望整个楼盘都是精装修的大平层户型,这样住户的层次基本相同。若有大量中小户型参杂在一个小区,居住体验就会大打折扣。
但从开发商营销的角度讲,纯做大平层去化周期长,资金周转的压力很大。无奈之下,只好大小户型结合,靠小户型刚需走走量。昆山杂物电梯报价
像城南某些开发商一开始全想做精装大平层,但销售速度太慢了,二期也只好做起了小户型。
所以,现在看来,同进君望能够一直保持全部大平层也是满厉害的。