那些是杂物电梯

杨浦区控江路1700号银杨大楼建成已近20年，楼下是工商银行办公场所，楼上是工行职工居住，曾经一片和睦。然而，因为物业费与经营成本倒挂、收缴不力、没有成立业委会因此无法使用维修基金等种种原因，设施设备年久失修却无法大修，电梯频频损坏，楼道则被杂物堵塞，居民怨声载道已有多年。近来，这里却变了样子，楼道宽敞畅通，垃圾房外整洁无物，居住面貌焕然一新。带来这一改变的，正是四平路街道正在积极探索的物业服务“酬金制”改革。在银杨大楼等数个小区获得成效后，这一制度还将向更多具备条件的小区推广，推动居民区自管自治，实现安居乐业。

图说：银杨大楼垃圾房新旧对比图。街道供图

居委会、业委会和物业是社区治理的“三驾马车”，三者形成合力，小区的精细化管理才能上台阶。过去，在银杨大楼，“三驾马车”却恰恰缺少了“一驾半”。据四平路街道办事处房办相关负责人介绍，银杨大楼物业一直由工商银行鞍山支行统一管理，起初，人力财力都很充足，服务也不掉链子。后来，由于种种原因，业委会迟迟未成立，不能动用维修基金，再加上物业公司等实际情况发生变更，物业收入难以保证，服务质量每况愈下。尽管居委会长期开展协调工作，小区居住品质仍不断下滑，居民对物业和工商银行都是怨声载道，更担心发生安全事故。

从去年开始，街道牵头相关职能部门与工商银行杨浦支行多次协商，最终决定，首先从最紧要的问题着手，让工商银行开辟应急通道，应对3部电梯同时故障造成的居民出行困难问题，并安装监控、消防、围栏、扶手、光源、防撞条等安全设施，加强安保人员，确保通道安全。工行还同意出资对银杨大楼3部电梯依次进行维修，消除电梯近20年没有大修过的安全隐患，解除居民安全之忧。那些是杂物电梯

之后，街道职能部门又牵头指导，开展大量工作，终于在今年3月选举产生了第一届业委会。不久前，银杨大楼召开业主大会，选聘新物业公司。这次，物业服务尝试使用了一种全新模式——酬金制。

图说：银杨大楼的大厅如今十分整洁。孙云 摄那些是杂物电梯

与过去物业公司的承包式经营、自负盈亏不同，新进场的物业公司领取固定酬金，真正成了居民们聘用的专业“保姆”、职业“管家”。自从改变模式后，物业公司收取的停车费等公益性收入再也不能“打闷包”，使用维修费用也要经过业委会审核同意，账目更加透明，居民更多参与自管自治，对物业的信任度大大提升。同时，物业成为领取固定报酬的职业“管家”后，也减少了许多超越其能力和权责范围的责任，不再总是成为“众矢之的”，居民对物业服务的满意度也明显提升。新模式实行仅短短一个半月时间，银杨大楼居民物业费的缴纳情况已从过去的约65%大幅提升到约85%，居民们用按时缴纳物业费的实际行动给新模式点了赞。

新民晚报记者 孙云

记者手记

银杨大楼碰到的物业管理问题既有特性，又具有共性。在杨浦乃至全市的许多小区，因为体量迷你、物业收费低廉、小区进入维护更新高峰期等许多原因，物业管理都碰到了许多难题，不仅造成物业和业委会、居民产生纠纷，甚至出现上诉法院、物业抛盘等情况，成为社区管理的不和谐因素。近年来，一些小区通过党建引领，积极探索自管制、酬金制、破墙“团购”等物业管理新模式，不少已取得积极效果。在四平路街道，银杨大楼的酬金制模式已开始在合适的小区进行复制推广，其他地区也可以借鉴并因地制宜地探索个性化管理之道，让居民生活得更有获得感。