拨打电话本文整理自2019年8月22日，旅知云文旅在线教育直播平台，鑫美文旅总经理·王喆先生专题分享，《轻型休闲娱乐综合体·项目选型的配置策略》。
1
项目配置的总体策略
1、功能分区配置原则
再分配项目时，要先做区域分区，给每个板块做分区比重。在项目选型时，配套板块经常被忽视，都把注意力放在了设备区。其实，项目区域应包括主营项目(主营设备)、共享区（围绕整个项目、动线和经营活动经营非常重要的区域）、商业区和后勤区。在分配项目的时候，要把这几个区域都考虑到，再配比面积，这样才会形成一个合理搭配。
2、分区面积配置原则
分配面积的时候，主营项目按10份来分配，比例应该是4:3:2:1。主营项目跟主营设备大概占40%，而共享空间占30%。由于共享空间周围围绕着商业项目、游乐设备和服务区等等，它作为中间枢纽，所以占比较高。另外再配比20%商业和10%后勤，虽然他们的配比较少，但对未来经营都有一定影响，每块都缺一不可。
如果主营项目比重相对重一点，可以选择占据10%共享空间面积，按照5:2:2:1的比例分配，主营项目/主营设备占到50%。
3、设备选型搭配策略
在搭配项目设备、设备选型的时候还有一个核心原则：一定要遵守“核心项目要围绕配套项目”。当经营综合体或者项目时，一定要有一个核心吸引项目，相当于一张专辑里面的一定要有主题曲，其他的歌曲就相当于项目的配套。
举例：如主营设备一共有两项，那么其他副营配套设备会有7~8个。切忌设备“百家争鸣”，每个设备的吸引力都差不多。在选择设备时要重点注意主打项目和配套项目要相互配合。
4、投资配比策略
投资比例也是一个重点关注的问题，在整个项目里要有总体计划。如项目是千万级还是百万？总体投资也有一个指导原则：总体投资的数目一定要有一个可控范围的维度。
例如：投资数目是三千万，三千万就代表总体投资计划，其中包括了静态投资部分和滚动投资部分。可能一千万是静态投资，做为项目启动资金，剩下两千万作为滚动投资部分，分批或分类投资到项目里面。可能五百万作为项目投资，五百万作为财务成本。资金计划需要做到从项目开业到能够造血的阶段，这样可以维持项目正常运转，否则就很容易烂尾。所以，在总投资计划里，一个要有总数和动态部分的计划。
另外，在投资比例里面，钱的用途比例要有三个部分，分别是选址、基建、运营。这三个部分的投资都要提前计划和分配好。
以上几点是不管哪一类项目都要提前考虑的基础问题。
2
按项目类型分类的配置策略
情侣互动主题游乐设备1、客群属性分类
不同项目处在不同地理位置、不同商业环境里面，能够吸引的客群属性是不一样的。所以，我们要清楚自己项目的主打客源，然后针对主打客源选配适合自己的项目类型，这样才能成功得到一个可观的市场。
典型客群分类：
第一类：亲子；这是现在最受欢迎和最火热的一类客群。
当项目主打吸引亲子类客群，在设备选型方面要具备以下面原则：项目要有家长可以有效介入的空间，不只针对儿童游玩，而是家长与小孩协同合作，让他们收获情感交流和升华，让家长感受陪伴的力量，看到孩子在这其中的成长，这样才会给整个家庭带来好的体验。
热卖亲子类客群项目选型：脱口秀、亲子观光，GameRide互动射击等。
第二类：女性+情侣；这个客群也是主力消费，主要以女性和情侣为主。
一般来说，情侣消费里面，起主导作用的也是女性，所以想要吸引这类客群，项目的特征就要主打高颜值、容易上镜和强演示性，如水果色系、粉色系、Q萌或者浪漫系、还有唯美或小清新系。风格要突出，且项目所传达的消费情感一定是非常细腻的，要方便拍摄高颜值照片和视频，晒朋友圈、抖音等。另外针对情侣主要提供情侣秀恩爱的场景。
女性+情侣类客群项目选型：快闪店+翻转星球+任意组合魔方快闪等。
第三类：儿童+青少年；这也是一个相对较集中的消费客群。
针对这类客群，首先要具备挑战性。和亲子客群正好相反，他们更希望能摆脱家长或旁人陪伴，按照自己的爱好去做一些挑战，彰显自我价值和自我实现，培养兴趣爱好。如：攀岩、滑板、篮球、街舞等，然后也会有一些小众的项目，如惊悚、复古、蒸汽、朋克、二次元、动漫等。虽然这些相对小众，但是铁粉多、粘性高，重复消费率也很高。
儿童+青少年客群项目选型：热血激战的军事题材类，如VR CS对战、密室逃脱、朋克赛事、情景鬼屋等。
第四类：老少通吃型，这类项目适合相对面积和投资大一点的综合类项目。
一般是附着在生活圈的商业综合体或者生活圈周边相对宽阔的场地。他要求的是要有合家欢场景。相对的综合配套功能要全面，能满足男女老少的需求，项目的参与年龄不受限制。
老少通吃型项目选型：环球影城IP、影视类IP， 4D剧场剧院等。
3
按投资和规模分类的配置策略
按照这种模式，我把项目分成五个量级：
第一量级：巨型，10亿投资的项目
像韩国乐天，它就是一个比较大的综合类项目，包含了商业休闲、户外、水面都有。
第二量级：大型，投资2亿~3亿
主要类似于风情街或者特色小镇这种商业休闲板块的项目，建筑体量大约在10万以内，七八万平米，覆盖整个小镇的两条街或主商业区。
第三量级：中型，投资在3000万左右
这类项目可分两类，一类是复合放在大型商业mall中间，占地在一千到三千平左右，是室内商业mall主推型综合类的休闲项目。如：七巧国，把儿童休闲，儿童游乐，亲子教育和儿童商业结合在一起。
另一类为园中园项目，一般附着在大型风景区度假区中间，划出一块单独经营的项目。这类项目会比较轻型一点，如：萌宠乐园、无动力、书屋攀爬、情景沉浸等。还有包括丛林探险、夜间灯光秀，这些都是三千万左右的中型项目。
第四量级：小型，1000万以内投资项目
主打主力店，如汤姆熊、托马斯和他的朋友们。这些知名品牌的主力店，投资大概在一千万以内，属于小型的亲情游乐项目。
第五量级：微型，投资在一百万到三百万左右。
属于专营店性质，小品牌在有限空间内做专营主题项目。如：遥控机器人比赛游乐、DIY手工教学、亲子互动手工等都属于专营店项目。范围大一点的话，如巡展、快闪店等这种也属于微型项目。
4
区域类型分类
区域特征主要考虑的因素有：气候、收入差异、文化差异等。在项目选型确立时，一定要考虑这些地域性差异，然后做出正确的判断。
除了绝对的地理差异，还有一个就是城乡差异。城市中心的项目要偏放松、自然，亲近休闲的方向。乡村的项目反而对科技、时尚等较新的理念更感兴趣。
城乡交界处项目，交通成本低，场地租金、场地成本不是很高，适合放一些两边的消费人群都喜欢的项目，如占地较大的密室逃脱类、青少年滑板公园、小众题材突出主题的项目等。场地需求大、留客时间长，容易吸引城市、乡村的客群。
5
主打设备类型分类
从主打设备的类型维度来考虑设备选型，我们把它分成4类：
1、科技型
项目本身科技含量高，如飞行影院、黑暗乘骑、魔幻剧场、天幕剧场、环幕影院等。这类选型，一定要对科技设备的搭配、运作方式和吸客方式有很深的了解。
2、运动型
现在比较流行的蹦床、体育类、健康类挑战等，这些都属于运动型的设备选型。也有各种运动模拟类，比如说高尔夫模拟、冲浪模拟、滑雪、划水等。我们可以在这些题材类型里做相应选择，不同的室内环境中也可以实现不同运动题材的项目，也可以做穿插选择。
3、科教型
除了玩以外，能够形成一定的学习收获和研学效果的项目。比如说趣味科学馆的诸多题材：大自然类（包括动物、昆虫、植物等），宇宙天文类，物理机械类等等。作为一种大量运用VR/AR/MR等现代科技的新型综合服务功能的题材项目，比普通科技馆更好玩，比一般的游乐中心或科技乐园更具备知识学习能力。
4、展项展陈型
项目大多运用数字沙盘技术、虚拟主持人技术，包括爱情主题、时尚主题、品牌主题等等，在当下的展览短片项目里也是相对比较火热的一种选择配置。
6
按资源类型分类的配置策略
按照业主自身的资源类型作为分类的配置策略，根据不同的资源特性，给出一些设备和项目选型的配置方法。
1、大客流场地选址资源
①具备：如果店选址具备大客流、大客源性质，那么在设备选择上应首选成熟化的设备（即经典款设备），去客率较高（即单次消化客流率高）。不必一味追求超新型设备，但一定要是稳定型设备。比如天幕、巨幕、飞行影院、梦幻剧场等等，经验证具有高吸引力和高客流去化率。
②不具备：假设选择的开店地址不具备核心客流或旺盛客源，那么在这种选址店面应首选精简化的，具有合理滞留性和消费粘性的，能留客的设备。其次，要有好的口碑传播，达到在小范围区域内全覆盖的重游效果。比如萌宠乐园类（互动），DIY类（创作、学习、动手能力等），职业扮演类，体验类等等。
2、IP文化、品牌吸客能力
①具备：如果开店业主资源有一定品牌性，比如阿狸、HelloKitty的品牌加持，那么在选择设备或项目时，应首选有文化传播优势及内容张力优势的设备，能够起到充分体现和宣传品牌的效果。比如横店影视城本身具备很多耳熟能详的影视IP资源，具备很强的IP内容说话能力，从而衍生出一系列影视内容、道具等选择项目。
②不具备：如果开的店没有品牌资源，那么应该首选抓眼球、迭代快、快销快打的设备项目类型，侧重品质。比如淘气堡、蹦床、摇摇车等，造型漂亮，品质好，顾客玩得也不亦乐乎，上客率高。
3、运营服务软实力延展资源
①具备：如果运营团队具备一定的服务优势或者品牌驾驭优势，那么可以选择轻设备互动、多黏性互动、多题材渗透、长期消费族群的设备，重点倾向于对人的服务，黏住消费客群。比如阿狸主题乐园里面员工注重与小朋友之间良好的关系运营，设备就变成了第二位选择，运营品牌、游戏内容以及表演变成核心卖点。
②不具备：如果只是一个游戏店，没有专业辅导和专业店员，那么可以选择体验好，安全系数高，抗造轻维护的设备，重设备投资，减小运营维护压力。
4、跨界合作创新市场资源
①具备：如果业主本身具备很多业界资源，包括教育、科技、研发、内容等，建议在设备选型初期就要搭建好商业模型，策划版块权重。随着店的成长，每一板块的权重跟盈利点增长都有一个前提计划。比如设定好成长周期，开始以趣味跟体验为主，继而以教育为主，之后再加上陪伴元素，最后形成整个良好的生态链体系。
②不具备：在业主没有这么多资源和想法的情况下进行设备选型，就要在单一市场精专，把握主导权。比如乐高在玩具界深耕几十年，已经做到了非常专业的程度。
7
设备选型创新组合方式
新型设备研发的方向策略
那么，行业资深业主针对未来趋势，在设备选型方面应该有哪些突破呢？
1、巧妙组合升级设备
如果对常规项目已经驾驭成熟，那么在设备选型方面可以运用成熟设备的工艺跟技术，重新组合出来一个升级的设备。将成熟的单项技术功能设备（如投影、灯光、音响等）按照市场消费和场景需求有机组合，完成消费体验升级创新。比如融合探险、解密、科幻等的夜游，新型鬼屋主题。
2、用不同界面技术生成新概念的游乐方式
可以跨越行业，用当下成熟行业的逻辑，组合生成出更新型的游玩方式。比如研学、健康体育、科学体验、文化、艺术、动漫周边等等，和轻型休闲娱乐行业相关联的相邻学科资源、技术积淀都是潜在生成新概念游乐方式的途径。
把自身去标签化，大胆解读对标市场的核心需求，把原来的技术手段清空，抓住强消费群体的共同特征，进行自我价值的实现。非常棒且市场火热的产品，往往能够引起一个族群的价值共鸣。大家在选址开店的时候，要用更前瞻性的思维，从不同的维度去考虑要做的项目。
- 往期精彩-
鑫美文旅副总裁·孙懿-轻型休闲娱乐综合体·业态重构的发展趋势
鑫美集团王喆_文旅项目如何从选题破题开始打造差异化
数说湖南长沙_潮宗街历史文化街区_让老百姓更具幸福感
情侣互动主题游乐设备数说河南郑州_全国少数民族传统体育运动会
中国（郑州）国际地产采博会_房博会11月15日开幕_权威发布