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作者：凌学东，北京市住房和城乡建设委员会高级经济师，法学博士
一
五问立体车库法律属性
充分利用垂直空间的立体车库已在众多城市应用，在一定程度上缓解了用地紧张和停车难。然而，当投资人意图对立体车库融资时，是以设备还是以建筑物、构筑物进行抵押呢？单独建设的立体车库绝大部分被出租使用，此类债权是基于设备动产权利还是建筑物不动产权利？立体车库占地被征收时，补偿是按建筑物拆迁还是按设备拆除？消费者购买立体停车位，其合同标的究竟是设备使用权还是建筑物所有权？在商品房买卖、物业管理纠纷交互影响下，更有业主质疑，开发企业是否有权出售立体停车位呢？
立体车库的定性模糊，引发了立体停车位买卖合同订立、物权公示、财产转让、物业管理、侵权责任等一系列问题，并导致开发企业、投资人、融资人、管理者、消费者、业主等多方主体的集体困惑。
二
现行规范将立体车库定性为特种设备
立体车库中的机械车位未被纳入《房屋登记办法》中的房屋或特定空间登记范围，在不动产统一登记中也未作明确，这意味着它不能像房屋一样取得不动产权属登记凭证，从而无法办理交易过户等手续。根据国家标准《起重机械分类》（GB/T20776-2006）、《机械式停车设备分类》（GB/T 26559-2011）、《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），机械车位被划归起重机械，如同电梯一样，作为特种设备由具备相应资质的机构进行型式试验、鉴定评审，接受质量技术监督部门的监督检查和安全监察等管理。南京市鼓楼区法院判决明确，层数大于或者等于二层的机械式停车设备属于特种设备。特种设备安装后，经检测机构验收合格，质量技术监督部门发放特种设备使用登记证书，方可投入使用。机械设备应由专业人员看护及操作，并定期进行维护保养。《特种设备安全监察条例》对起重机械的设计、制造、安装、改造、维修等作了规定，但未规制其产权。。
三
地方实践对立体车库已然破冰
尽管有上述定性，为回应实践需要，成都、南昌、上海、南京、常州等地的相关规范和司法判决仍将立体车库有条件地认定为建筑物而非设备。
成都市自2014年9月起对机械式车库所有权进行初始登记，并可按基本单元办理转让、抵押、预告、更正、注销等不动产登记事项。南昌市2015年4月起施行的《城市地下空间建筑物登记暂行办法》将按规划建设的地下车位作为建筑物进行所有权登记。上海市有判决确认地下机械车库的车位使用权出售行为，认可由业主购置机械停车库车位所有权或使用权〔参见（2014）黄浦民四（民）初字第1593号《民事判决书》〕。该市静安区法院确认业主作为地下机械停车位的“产权人”，每月支付的100-120元全部由物业公司用于地下机械车库的日常养护和运行开支〔参见（2014）静民三（民）初字第185号《民事判决书》〕。不仅如此，法院还委托房地产评估公司对机械车位的房地产价值进行评估，如常州市钟楼区某车位使用权价值被评估为十万元〔参见（2013）钟少民初字第0383号《民事判决书》〕。人防地下室建造双层机械车库时，规划部门审批其总建筑面积、建筑结构，办理《建设工程规划许可证》〔参见（2015）蜀民一初字第00146号《民事判决书》〕。消费者购买与住宅小区配套的机械车位时，购房合同与机械车位买卖合同一并签订，俨然将两者等量齐观。
四
建筑物、构筑物、设备的辨析尺度
一方面是现实对立体车库的迫切需求，另一方面是立体车库法律属性不清。为解决这一矛盾，必须先行识别立体车库作为建筑物、构筑物还是单纯机械设备的身份。尽管我国现行法律、标准因故产生了一些概念混乱，我们仍可从中梳理出一些特征，将其作为识别立体车库的尺度。
（一）建筑物、构筑物属于不动产，设备依其与不动产的固定关系而定
我国民事法律规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。《不动产登记暂行条例》第2条将不动产定义为“土地、海域以及房屋、林木等定着物”。该条例及其实施细则中规定对“房屋等建筑物、构筑物”所有权办理不动产权利登记。附着于土地的设备，以及建筑物或构筑物内的设备，依其与不动产的附属关系是否永久固定来区分不动产与动产。在德国法上，仅为一时的目的而被附置于一个建筑物的物，不属于该建筑物的成分。其虽然事实上并不可以移动，但仍然为法律意义上的动产，受动产规则的拘束。《法国民法典》第531条规定，所有未经柱石固定、不构成房屋之一部分的制造设备，均为动产。同法第524条规定，由不动产所有人永久固定于不动产上的一切动产物品，亦依其用途而为不动产。设备与建筑物或构筑物的关系不是非此即彼，当其与不动产永久固定时，就已然成为该不动产的组成部分。
（二）建筑物强调形成围合空间，构筑物强调独立利用的特定空间，建筑材料属性不是二者区分的关键
民用建筑物供人们在其内居住或进行公共活动，工业建筑物供人们在其内从事生产活动。建筑物的各类结构，就其功能而言，无外乎承重与围护，或为梁柱或为墙板，皆是为了形成围合空间供人们利用，无论此空间是全封闭、半封闭甚至不封闭。构筑物通常不形成围合空间，如独立烟囱、公园雕塑、微缩建筑景观等，即便形成围合空间，如佛塔、坟墓、贮水池、油库、地下管廊等，也不是供人们在其内活动。至于使用的建筑材料是木材、石材、砖、混凝土、钢、玻璃还是其他，并非区分建筑物与构筑物的关键。
（三）建筑物皆可测算建筑面积，构筑物、设备不能测算建筑面积
常州升降机租赁公司根据我国《房产测量规范》，所有建筑物都可测量和计算建筑面积，总建筑面积为建筑物外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，但建筑物中层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室不计算自然层数和建筑面积，半封闭、不封闭的围护结构通常以其外围水平投影面积折半计算。构筑物如亭、塔、烟囱、油库等不计算建筑面积，但能测量投影面积，该面积如何计算及如何定位构筑物，依前述规范第6.1.3.4条款，按实际需要而定。2013版《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.27条款明确规定建筑物以外的地下人防通道、独立烟囱、油罐、水塔、贮仓等构筑物不应计算建筑面积。设备本身不计算建筑面积，但部分设备占用的空间如电梯井、提物井、管道井，则如同房屋一样按自然层计算建筑面积；结构层高在2.20米以下的设备层、管道层应计算1/2面积。综上，是否测算建筑面积是建筑物与构筑物、设备的辨析要点。
（四）不动产登记强调界址清晰、界线封闭，单元具有唯一性；设备作为动产时无需登记，附属于不动产时与其一并登记
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第5条，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。不动产统一登记带来的突出改变之一，就是把登记的不动产限定为不动产单元。该实施细则有专节规定“集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记”。对国有建设用地上的构筑物所有权登记，该实施细则第39条规定：“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。”至于登记面积，《不动产登记暂行条例》第8条将其规定为不动产登记簿应当记载的自然状况之一，通过系统解释方法，它应包括建筑面积、占地面积、海域面积等权属界线之内的各类面积。设备作为动产时无需登记，附属于不动产时与其一并登记，尽管在实践中多未办理。
五
立体车库宜认定为建筑物
依据前述辨析尺度，立体车库宜认定为建筑物，原因如下：
第一，立体车库是不动产。
立体车库无论独立修建于地坪之上、地坪之下、半地下，还是配建于既有建筑物地下室，无论采用升降式、仓储式，还是其他工作原理和结构型式，都必然通过底板、桩基或其他基础与特定地块永久固定，非经拆卸、毁坏，或破碎与之固定的地块，不能将立体车库分离出来。立体车库被我国《国民经济行业分类》、《起重机械分类》等认定为起重机械并纳入特种设备管理，当其安装于特定地块或既有建筑物而与不动产永久固定时，就已然成为不动产。如同工厂车间的桥式起重机械，已与车间建筑物融为一体，成为其发挥生产功能的重要组成部分；桥式起重机械的主梁、端梁、吊钩等能产生水平或垂直方向的位置移动，但整体应与建筑物共同认定为不动产。如前所述，设备既可能是动产，也可能是不动产，设备与不动产并非一组互斥概念。
第二，立体车库利用围合空间。
立体车库之于地面停车场的最大优越性在于对空间的立体利用，其中每个停车位都形成围合空间，这与多层或高层房屋建筑物对空间的利用高度相似。根据人与停车设备的关系和自动化程度不同，立体车库分为人车共乘式、准无人式、无人式。自行式立体车库是典型的人车共乘式。随着停车设备智能化程度的提升，越来越多的机械式立体车库采用无人式。在人车共乘式的立体车库中，驾乘员与车共同活动于立体车库构建的空间之内，除了利用停车位空间，还利用各类通道，如同建筑物区分所有权人使用共同共有的大堂、楼梯与过道一样。准无人式立体车库需驾驶员将车开进工作区后离开，而无人式立体车库无需驾驶员将车开进工作区。不过，无论驾驶员是否活动于工作区，车最终使用的是立体车库构造出的一个个围合空间。机动车无论载人载物，皆由自然人驾驶，目前正研发的无人驾驶汽车也由人控制，与人的关系极为密切。机动车在立体车库内的自动停放，可视为人类驾驶活动在立体车库的延伸。换言之，立体车库不仅构造围合空间，还供人们在其内进行公共活动，符合民用建筑物的特征，从而与构筑物相区分。
第三，立体车库可测算建筑面积。
作为利用围合空间的建筑物，立体车库皆可测算建筑面积。根据2013版《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.10条款，立体车库无结构层的应按一层计算，有结构层的应分层计算，其中层高在2.20米以上的计算全面积，层高在2.20米以下的计算1/2面积，具体测算还区分有无围护结构。不过，在该条款的条文说明中明确，“起局部分隔、存储等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分层不计算建筑面积。”就目前用量最大的升降横移式停车设备而言，两层一般不小于3.65米，三层一般不少于5.35米，停车位高度为汽车全高加0.05米，不小于1.6米，兼做司机通道时，应不小于1.8米。除停放大、中型客车的停车位外，绝大部分立体停车位的层高小于2.20米。对于采用垂直升降方式单独建设的高层停车楼，无论布局还是外观，都与普通公共建筑物相似，其停车层仅因层高不足或采用了可升降的钢结构就不测算建筑面积，有所不妥。无论可升降的立体钢结构停车层是否为结构层，宜将其外围或底板水平投影面积分层计算，其中层高不足2.20米的折半计算，对于必留空车位、通道等空间，参照区分建筑物所有权面积分摊方法，将共有面积分摊至可用的立体停车位专有面积中。个别地方规定了立体车库“套内建筑面积”，如北京市住房城乡建设委2012年《关于规范房屋面积测算工作有关问题的通知》（京建法〔2012〕17号）规定“独立的机械式停车设备按组确定面积测算单元，按界址点闭合形成的界线计算套内建筑面积”。
第四，立体停车位界线封闭，权属可特定化。
立体车库中的停车位有固定式停车位、由搬运器与载车板配合使用的停车位。自行式、垂直升降式、巷道堆垛式立体车库中的固定式停车位，其空间坐标在立体车库中是固定的，四至界线完全封闭，具有唯一性，权属易于特定化。各类循环式停车设备的停车位，其空间坐标在立体车库中不固定，具体停车位置随着停车实际情况发生水平或垂直方向的移动，这是目前就单个立体停车位进行产权登记的最大困扰。那么，这些移动的停车位是否构成我国《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定的不动产单元呢？笔者持肯定态度：首先，无论停车位如何循环，其权属界线始终封闭，长、宽固定，可以测算投影面积；其次，这些停车位是具有独立使用价值的空间，尽管此种利用有赖于运行一整套停车设备单元的机电控制系统；再次，这些停车位不因空间位移产生登记权利的冲突，即移动的空间不存在交叉、重叠、包含等关系，而具有完整性和唯一性。综上，立体车库中无论固定式还是移动式的停车位，都是相对独立的不动产单元，其权属登记在技术层面并无障碍，只是在观念层面突破了我们习惯的不动产位置固定而已。
将立体车库认定为建筑物，奠定了我们对其产权进行法律探析的基础和起点。这一观点倘若能被立法及实务部门采纳，将在很在程度上消除在立体车库定性及管理上存在的认识障碍。
鉴于立体车库必然通过各类基础与特定地块永久固定，利用围合空间，可测算建筑面积，并且物理界线封闭，权属可特定化，立体车库宜认定为建筑物。
然而，国内仅成都市自2014年9月起对机械式车库所有权按基本单元进行初始登记，尚未对单个立体停车位作出登记。北京、南京等地只有对立体车库产权诉求的个案探索。
在消除了有关立体车库定性的认识障碍后，基于国内实际，特别是参照《不动产登记暂行条例实施细则》第35条关于房屋所有权首次登记的要件规定，提出明晰我国立体车库产权的主要路径，即明确用地、规划先行、竣工核验、测绘制图制表，最终通过不动产登记完成确权。
一
明确立体车库土地使用权来源及期限
为避免建设用地使用权和地上建筑物所有权异其权利主体的情形，并避免不动产法律关系的复杂化，我国法律确立了“房地一致原则”，俗称“房随地走”、“地随房走”原则。就首次登记而言，有地上物的不动产登记一定是“房随地走”。无论建筑工程是否需取得施工许可，第一要件就是依法取得用地批准手续。
《不动产登记暂行条例实施细则》第34条规定，根据权利取得方式的不同，土地权属来源资料包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。
依停车促进政策，凡纳入公共交通基础设施的立体车库，如驻车换乘（P＋R）停车库、单独选址建设的公共停车库、博物馆或医院等公共服务场所停车库，符合《划拨用地目录》的，使用划拨用地；凡社会投资的商业经营立体车库，应在土级二级市场通过招标、拍卖、挂牌等方式取得建设用地使用权，或与土地使用权人签订土地租赁合同、地役权合同，或协商以土地使用权出资立体车库建设；对于交通枢纽中的立体车库，也可考虑政府和社会资本合作（PPP）模式建设，政府以土地使用权作价入股，社会资本用于建造、安装、运营。鉴于立体车库用地途径不太畅通的现状，可考虑在已建成居住区利用自有建设用地建造立体车库的，前提是取得业主委员会同意或征求居民意见，且满足日照、消防、绿化、环保、安全等要求。
除此之外，租赁机关、企事业单位闲置土地，或租赁高架桥下、城市边角地、客运首末站、废弃厂房、仓库、闲置收储地块等用于建造立体车库，不失为一种务实的用地方式，但此种方式建造的立体车库在申办产权时会遭遇土地使用权人与车库所有权人不一致的障碍，从而无法办理登记。不动产相邻地块具备地上或地下空间利用条件的，亦可通过签订地役权合同为立体车库提供用地。
空间地役权，属于土地资源立体化利用后形成的现代性不动产权利，与传统的平面地役权并列存在而统归于地役权（参见康纪田《现代矿业地役权制度探析》，载《北方法学》2016年第3期）。尽管《物权法》第158条规定了地役权的登记对抗主义而非生效主义，为防止在供役地流转中回避地役权负担，立体车库建设方宜申请登记其地役权。遗憾的是，在实务中，地役权并未真正从相邻关系中独立出来，也缺乏配套展开的规则设计。地役权合同能否作为土地权属来源资料，利用供役地建造的建筑物或构筑物能否办理产权登记，都缺乏明确依据。
机械式立体车库的自然寿命约为20年，单独选址建设的出让建设用地使用权期限可参照商业用地设置为40年，正好保障两轮立体车库使用。对于为居住、办公等建筑配套的立体车库，其建设用地使用权期限应保持一致，依现行法设置为70年、50年。立体车库产权登记年限为占地出让年限，向县级以上人民政府租地建设的，登记其租赁年限。根据住房城乡建设部、国土资源部《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城〔2016〕193号）第10条，停车场用地以出让方式供应的，出让年限按最高不超过50年确定，工业、商住用地中配建停车场的，出让年限也不得超过50年。这一规定固然可实现立体车库建设用地使用权最长期限的统一，却忽略了与住宅、商业建设用地使用权出让年限70年、40年的衔接。
二
编制立体车库建设工程规划
在技术层面，工程规划手续是制约我国立体车库产权登记的关键因素，《物权法》第74条第2款已有相关规定。立体停车位所占空间能否作为独立的产权对象，规划是首要依据。
在明确立体车库用地范围后，还需解决土地利用强度、控制性规划指标等空间布局问题，通过规划行政管理部门确认立体车库总建筑高度、总建筑面积、结构型式、停车层数、停车位数量、后退红线距离、相邻建筑间距、立体车库出入口设置等指标，达到一定规模的还需办理交通影响评价和环境影响评价审批。《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》第7条从规划上鼓励增建公共停车场，规定利用自有用地增建的，可不改变现有用地性质及规划用地性质，在符合日照、消防、绿化、环保、安全等要求的前提下增建后地块的建筑高度、建筑密度等指标可由城市政府有关部门依法调整。设计单位依规划部门审定的条件和国家标准、行业标准设计的立体车库，规划部门在建设工程规划许可证中宜明确结构类型和层数，附图细化到各结构层、各停车层，直至在规划上确定每一个停车位。
实践中已有立体车库取得工程规划许可，如2010年9月1日合肥市规划局向某房地产公司颁发了某人防地下室《建设工程规划许可证》，其中建筑功能为人防地下车库，总建筑面积为10728平方米，做车库使用时为双层机械车库，建筑结构为框架结构，地下一层〔参见（2015）蜀民一初字第00146号《民事判决书》〕。
福建省的做法值得借鉴。该省《关于简化公共停车设施建设审批的通知》（闽建城〔2016〕6号），鼓励单位小区在既有地面停车位上建设两层的机械停车设施，免于办理项目审批、规划等手续；公共停车设施高度为24米以下的，与其南北向平行布置的非住宅类建筑间距不小于10米，高度为24米以上的与其南北向平行布置的非住宅类建筑间距不小于13米，与住宅类建筑及东西向建筑间距、退距应满足现行技术规范；与建筑的防火间距应符合现行消防技术标准；单独选址建设的200个车位以上机械式停车设施应开展交通影响评价；单独选址建设的2000个车位以上或环境敏感区大型公共停车场，应依法报批环境影响报告。
《福建省人民政府关于加快城市公共停车设施建设的若干意见》规定单独选址建设的公共停车设施可按不超过总建筑面积20%配建附属经营设施。为兼顾2013版《建筑工程建筑面积计算规范》相关规定，福建允许将升降立体钢结构停车层每层面积总和的1/2面积计入项目总建筑面积，仅作为升降立体钢结构停车设施计算配建附属经营设施面积的基数。这恰恰表明，福建立法者认为升降立体钢结构停车库仅按一层计算总建筑面积是欠妥的。
三
对立体车库工程进行竣工验收
立体车库属于特种设备，其竣工验收有别于房屋建筑工程。总体上，立体车库验收应包括三类：
1. 建设单位、安装单位组织对立体停车位的规格、数量、安装质量、试运行情况等进行验收，这属于自检；
2. 机械停车位需取得当地特种设备检测机构的检测合格证，每一组机械停车位都拥有一个检测合格证，由生产、安装单位具体办理；
3. 建设单位报请当地规划部门对立体停车位是否符合工程规划许可证及其附图进行验收，验收内容涉及上文述及的各项规划指标及结构层、停车层布局，停车位数量、运行情况等，这属于规划核验。
无论哪类验收，凡发现不符合规范要求的，建设单位应责令生产、施工、安装单位作出整改，并在整改后重新验收。除非是自营立体车库，联合验收后还可能涉及使用管理交底：由业主单位组织机械停车位的生产安装单位、物业公司举行联合验收，抽检一定数量的机械停车位进行试运行，现场停放几辆车进行多个回合的运行。
《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》第9条要求，机械停车设备应按相关规定进行验收。验收合格单或建设工程规划条件核验单是行政主管部门审核房产测绘成果的要件。
四
测绘立体车库及其停车位并纳入不动产档案
根据《房产测绘管理办法》第6条、第7条、第18条，房屋产权初始登记申请人应委托房产测绘单位进行房产测绘，测绘成果资料应与房产自然状况保持一致，审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。立体车库测绘成果是不动产权属登记的重要依据，提供结构类型、层数、建筑面积等登记要素，并能直接提供总平面图、各停车层乃至各停车位附图。
问题在于，立体车库中不被认定为结构层的停车层是否分层测绘，其中的停车位是否单独计算面积？
倘若只能按一层计算，则只能整体登记、转让、抵押，而无法对每个停车位进行登记、转让、抵押。立体停车位界线封闭，无论属于固定式停车位还是移动式停车位，无论其所在停车层是否为结构层，在测绘技术上均可对其形状、大小进行测定、采集、表述并对获取的数据成果作出处理。固定式停车位的空间位置可以测绘，移动式停车位的空间位置不能测绘，但其空间位移不会超出总平面图，且不会与其他任何停车位产生权利冲突，从而不构成权属登记的障碍。
关于建筑面积，笔者支持对立体车库所有停车位进行测量和计算：停车层无论是否为结构层都分层测量，层高在2.20米以上的计算全面积，层高在2.20米以下的计算1/2面积，各停车位单独测量，共用部分如通道、预留停车位的建筑面积分摊至各停车位专有面积中。建议据此调整现行2013版《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.10条款。
五
登记立体车库停车位所有权
不动产登记是不动产权利产生公信力的方式。尽管依《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，建设单位自完成立体车库建造安装起即原始取得其物权，但有两个问题非经登记无法解决：
一是处分该物权时，非经登记不产生物权效力；
二是其中单个停车位作为权利的基本单元，非经登记不受法律保护。
在完成了立体车库建设用地批准、规划核验、竣工备案、测绘成果审核等技术性前置条件之后，不动产登记部门对立体停车位进行产权确认即无技术障碍。
《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》第15条明确，停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续，不动产登记机构要积极做好停车场登记发证服务工作。《房屋登记办法》第10条第3款规定，非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；
《不动产登记暂行条例实施细则》第5条将不动产单元定义为“权属界线封闭且具有独立使用价值的空间”。立体停车位具有独立使用价值，其物理界线封闭，权属界线也能封闭，可作为不动产登记的基本单元。在《美国法典注释》中，为终结一栋包含两个以上单独家庭单元的居住建筑的分类，主管部门应考虑：（1）分别销售单独家庭单元的可操作性；（2）依法抵押的确定性。对照该两项因素，立体停车位既可单独销售，也可办理抵押。
实践中，开发企业随房销售立体停车位并不罕见。停车位在立体车库中无论是否位移，实际并不影响抵押权的行使。对于固定停车位如垂直升降型立体车库的停车位，可象房屋那样编制门楼牌编号，予以特定化；对于移动停车位，可按初始销售顺序登记一个序号，虽不对应固定的空间位置，却对应移动的空间权利，且该权利在立体车库中与其他空间权利并行不悖。
日本早在20世纪60年代就开始研究建造立体车库，停车产业法规体系和技术规范较为健全，韩国和我国台湾地区仿效日本制定了促进措施和技术标准。台湾地区《停车场法》有日本《停车场法》的诸多影子。不过，上述国家和地区的土地都是私有制，其建设用地管制、建筑物登记、车位管理与我国有较大差异，如台湾地区将土地及建筑改良物之所有权与他项权利之登记统称为“土地登记”（参见台湾地区《土地登记规则》第2条），日本是全世界唯一实施《车库法》、要求汽车拥有者必须自备车位的国家，韩国《停车设施法》设置了居民停车许可、商业区停车位上限等规则。虽有诸多差异，域外有关立体停车位产权的立法和实践无疑为我们提供了借鉴。明确登记我国立体停车位的不动产产权，必将有助于消除开发企业、投资人、融资人、管理者、消费者、业主等多方主体的纠结与困惑，进而推动静态交通事业发展，以期实现集约用地优化空间、挖掘存量扩大增量、吸引投资专业运营、交通物联缓解停车难等多重目标。笔者亦认识到这一美好愿景尚在远方，将撰文区分近远期目标提出切合实际的实施步骤。
我国立体车库的技术标准臻于完备，尽管都是推荐性标准，终究在建造安装上提供了依据。而立体车库的权属形态，则因对其物理状态和法律属性的认识误区，至今并无统一明确的适用规范。立体车库有关讨论目前集中在静态交通规划、停车导向政策、结构模型研究、智能控制技术、市场前景分析、定价与投资回报等方面，此前无一篇核心期刊文章探讨其产权形态和登记。诚然，建造、占有等其他自然形成的公示亦能宣示立体车库权利，车位租赁亦受债法保护，但不动产登记更能准确、全面、直观地反映权利信息，满足所有权人转让、抵押、作价入股等现实需求，明晰侵权纠纷主体，涉及权利远远超出了不动产物权本身。
一
现实中立体车库使用权转让的无奈之举
现实中，立体车库及其停车位基本上无法办理所有权初始登记、转让或抵押登记。遵照“谁投资、谁收益”的原则，建设单位要么通过出租回收投资，要么以转让使用权方式出售停车位。开发企业与业主就立体停车位签订《停车位使用权转让协议》，约定使用权期限与业主所购房屋产权期限相同，自停车位交付使用后，停车位管理费及各项维修、保养和更换等费用由业主自理。也有开发企业考虑到投资回收压力及维修成本等，拒绝出租以迫使消费者购买停车位使用权。然而物权法定，合同本身并不能创设物权，更不能设立不动产所有权。立体停车位使用权属于债权，不具有物权效力，其转让不能获得物权法上的保护。倘若立体车库发生故障并造成车辆损失，建设单位凭使用权转让协议难以免责，管理不善的，可主张管理单位责任。温州市鹿城区原告车辆所停车位在移动过程中发生坍塌，车辆随之侧翻至底层，导致车辆受损，原告起诉了物业管理公司（参见2014年温鹿西商初字第1012号《民事判决书》）。
在理论上明晰了立体车库产权登记的技术路径后（参见拙文《明晰我国立体车库产权的主要路径》），切实解决此问题还涉及到方法论。
二
地方先行先试登记立体车库所有权
个别城市和地区对立体车库登记有创新实践，但立体停车位作为产权登记的基本单元尚未破冰。
2016年《大连市停车位登记暂行办法》第2条规定，停车位可作为基本单元予以权属登记，单独发放不动产权利证书，但这些停车位须符合相关条件，包括在建筑规划范围内经规划批准建设、界址明确、能够独立使用、已办理土地初始登记且已缴纳土地出让金及相关税费等，但特别排除了地面及机械式立体停车位。2015年《南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法》第9条规定，建筑区划内按照规划要求建设的地下车位，在设置固定界限后，方可作为基本单元申请地下建筑物所有权登记。该办法仅涉及地下车位，且未明确立体停车位的产权登记事宜。成都是国内最早办理立体车库产权登记的城市，该市2014年《关于办理机械式车库（位）权属登记的通知》第2条规定，机械式车库（位）基本单元可以是幢、层、组（间）等有固定界限的部分，可独立使用，有唯一编号。但实际上，同一项目内机械车库（车位）只能整体进行登记，包括初始登记、转移、抵押等登记业务；整体转让的，受让人为多个主体时，受让人应承诺再次转让时遵循整体转让原则（参见周显彬.成都市机械车库车位9月起开始办产权证[N].四川日报，2014年9月3日第13版）。北京市依2012年《关于规范房屋面积测算工作有关问题的通知》等规定，对极少量独立的立体车库办理过测绘与整体产权登记。
我国台湾地区立体车库众多，但未对立体停车位办理产权登记。该地区2011年修订的《建筑法》第7条将升降设备、机械停车设备归入“杂项工作物”，后者与构造物合称建筑物。《土地登记规则》规定对“建物”之所有权与他项权利办理登记，但未定义建物，更未明确登记对象是否包含立体车库。《停车场法》第11条将立体车库作为临时路外停车场而非永久建筑物，规定“都市计画范围内之公、私有空地，其土地所有人、土地管理机关、承租人、地上权人得拟具临时路外停车场设置计画，载明其设置地点、方式、面积及停车种类、使用期限及使用管理事项，并检具土地权利证明文件，申请当地主管机关会商都市计画主管机关及有关机关核准后，设置平面式、立体式、机械式或塔台式临时路外停车场”。台湾地区为临时路外停车场还专门颁布了《利用空地申请设置临时路外停车场办法》，其中第7条第2款规定“立体式临时路外停车场之设计、施工、构造及材料设备规格依建筑技术规则及相关法令规定办理”，并未规定产权登记事宜。
三
停车协会推动登记立体停车位
我国工程建设管理、特种设备安装检验、静态交通规划、不动产登记职能分属建设、质量技术监督、交通、国土等行政管理部门，谁来推动破解立体车库产权问题呢？铁路警察各管一段，行政管理的碎片化导致统筹规划和顶层设计缺乏，整体效能低下，这也是大部制改革和牵头部门负责制要尝试解决的。仅就立体车库登记而言，前述各部门似乎都没有主动作为的动因。而行业协会，恰恰能联接行业的真实需求与行政主管部门和立法部门，甚至有机会弥合各部门间的分歧。中国重型机械工业协会下设停车设备工作委员会，由国家民政部批准，是全国性停车设备行业协会，成员单位包括机械式停车设备设计、制造、安装、维修的主要企业。中国交通运输协会由国家发展改革委主管，下设18个专业委员会和分会，其中静态交通产业分会于2017年5月成立；它在全国有25个省级交通运输协会和35个中心城市交通运输协会。武汉、上海等个别城市成立了地方性的停车协会。
在全国层面缺乏对立体车库权属形态作出认定的现状下，不妨由地区行业协会推动地方立法，或由全国性行业协会推动出台相应规范、修订相应标准，将立体车库作为建筑物纳入不动产登记范围，将其中的立体停车位作为产权登记的基本单元。由行业协会呼吁尽可能将立体车库及其立体停车位，无论其是否独立选址，都一并纳入工程规划并核发相应规划许可，从而为后续的开工、质量监督、竣工验收、面积测绘、产权登记奠定基石。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）第1.0.1条款，该规范是为统一工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积的计算方法，而不动产的测绘成果还得适用《房产测量规范》，两者对建筑面积的认定存在诸多不一致。可否由行业协会推动，为适应立体车库发展趋势和大量构筑物登记需求，对测量规范作出更新，甚至更进一步，统一整合建筑面积的计算规范呢？
四
对立体车库和停车位逐步实行登记
有观点认为，立体车库不应以没有具体权属界限的单个机械停车位为单位确权，而应按有一定权属界限的独立机械组作为最小权利归属单位。这样按单个机械停车位销售，按组确权，组内各机械停车位业主权属为共同共有，应是解决机械停车位归属难题的比较合理而现实的操作方案（参见林依妹.五种方案破解机械停车位确权难题[N].中国国土资源报，2009年6月30日第8版）。有专家认为，一个机械停车单元的位置是具体确定且有明确经界的，但整体登记无法解决个体买主的产权登记和日后的权利转让问题，只能把个体买主作为按份共有的共有人，其份额以某一停车单元所能提供的实际停车位数量划分（参见金绍达.机械停车位的产权登记问题[J].中国房地产·综合版，2015(4)：47）。
无论设计为共同共有还是按份共有，立体停车位的处置都难尽人意。利用共有制度破解立体停车位产权难题的尝试，并非正确的姿式。尽管如此，这些研究还是启发了我们，可以分步破解立体停车位产权登记命题。具体如下：当前目标，自行式立体车库及一个机械停车单元整体可进行所有权初始登记，整体转让和抵押登记；近期目标，固定式立体停车位空间位置固定，权属界线封闭，有独立使用价值，能设置确定、唯一的门楼牌编号，可进行个体产权登记；中期目标，移动式立体停车位空间位置不固定，不妨先以独立机械组为基本单元进行产权登记，组内停车位采用按份共有方式，份额转让前各共有权人约定互负协助申请登记义务；远期目标，移动式立体停车位可考虑将各单独份额直接作为权属登记的基本单元，毕竟它们之间不存在自然空间或法律权利的任何冲突。
至于是否能够完全独立使用，并不构成登记单元的绝对障碍。高层住宅无法脱离楼梯间、电梯井、过道使用，但这不影响对其套内进行专有部分登记。移动的立体停车位，亦可登记其专有面积并将空置面积纳入公摊。与其说技术上有难度，毋宁说囿于我们僵化的观念，立体停车位产权登记至今未能破冰。
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吁请学界、协会、职能部门发力推进
有学者在论及未被不动产登记制度覆盖的财产权时，提出要调整登记类型，主要是扩容预告登记，把房屋、海域使用权、无居民海岛使用权等租赁合同和优先购买权纳入其中（常鹏翱.论可登记财产权的多元化[J].现代法学，2016(11)：60）。这已然走得太远，而立体车库产权完全能纳入现行建筑物不动产登记制度。立体车库不应与小区规划停车位相区分，成为游离于登记制度之外的财产。立体车库产权困惑之多与系统研究之少形成强烈反差，说明法律层面的规范设计与实践层面的功能需求还有不小偏离。而这，正是法学工作者、停车行业协会，特别是负责产权登记的职能部门，应予发力之处。
来源：原文发表于2017年11月《法学杂志》：我国立体车库产权探析。